En esta guía
En Dubái funcionan cinco fuentes de leads inmobiliarios. Portales, anuncios en Meta e Instagram hacia tu landing o tu WhatsApp, Google, referidos y lanzamientos de promotor.
Luego hay que responder en minutos. No en horas.
Esa segunda parte pesa más de lo que parece. Un comprador escribe a varias agencias la misma noche. La fuente trae el lead. La respuesta decide quién se lo queda.
Esta guía cubre las dos partes. Y el paso del permiso, que casi todas se saltan.
Antes de anunciar: el permiso
Aviso. Información general, no asesoramiento legal. Verificado el 2026-10-17. La última palabra la tienen la cuenta DLD de tu bróker y las autoridades.
Todo anuncio inmobiliario necesita el permiso Trakheesi del Dubai Land Department. Lo pide el bróker con licencia RERA o el promotor.
La guía de práctica del DLD y RERA de 2024 (en inglés) lo exige para cualquier anuncio o material de marketing inmobiliario. También las campañas de captación necesitan permiso; pídeselo a tu bróker.
El número de permiso que te da tu bróker va fijo en cada creatividad.
Si además publicas desde tu cuenta personal, puede que necesites el permiso de anunciante de la National Media Authority (NMA).
Quién lo pide y qué lleva el anuncio: Trakheesi en anuncios de redes y permiso de anunciante de Emiratos.
Las fuentes de leads en Dubái
Portales inmobiliarios
Property Finder, Bayut y Dubizzle son donde buscan los compradores activos. El lead llega con intención y con un anuncio concreto detrás.
El problema: el mismo comprador pregunta por varios anuncios de varias agencias. Y tú pagas el espacio aunque tu equipo tarde en contestar.
El portal premia a quien responde primero y con algo concreto.
Anuncios en Meta e Instagram, hacia tu landing o tu WhatsApp
Facebook e Instagram te dejan llegar al comprador antes de que abra un portal. Dos formatos funcionan bien:
- Clic a WhatsApp. El comprador escribe primero, en el canal que ya usa.
- Tu propia landing. Tú eliges las preguntas (presupuesto, zona, dormitorios, plazo) y los datos son tuyos.
Los formularios instantáneos de Meta se rellenan rápido. Por eso también se rellenan sin intención real. Si los usas, añade una pregunta que filtre y contacta en minutos.
La segmentación, sin adornos. Si anuncias a compradores de España o de otro país de la UE, la venta de vivienda va en la categoría especial de vivienda de Meta. Eso quita la edad, el sexo y el código postal (Meta for Developers, en inglés).
Si el anuncio solo llega a Emiratos y tu empresa no es de EE. UU., Meta te deja no aplicar esas restricciones. Si llega a la UE, EE. UU. o Canadá, son obligatorias.
No montes un plan que dependa de segmentar fino. Que filtren la creatividad, el idioma y la zona.
Google capta a quien escribe lo que quiere: «piso 2 dormitorios JVC», «off-plan Dubái plan de pagos». Mucha intención y poco volumen por palabra.
Funciona con una landing por zona o por proyecto. Y con el número de permiso en cualquier página que anuncie una propiedad concreta.
Si vendes al comprador hispano, monta también las búsquedas en español. Cuánto volumen y cuánta competencia hay, míralo en el Planificador de palabras clave antes de invertir. Si prefieres que te llevemos las campañas, lo explicamos en Google Ads en Dubái (en inglés).
Referidos y comunidad
Clientes anteriores, propietarios a los que gestionas, consultores de reubicación, grupos de la comunidad hispana en Dubái.
El coste por lead más bajo. El más lento de escalar.
Casi nadie los mide, así que nunca se sabe lo que valen. Ponle una etiqueta a cada fuente de referidos en el CRM desde el primer día.
Lanzamientos de promotor
En off-plan, el lanzamiento es en sí un evento de captación: registros, jornadas de lanzamiento, asignaciones a brókeres.
El promotor o el bróker designado saca el permiso del lanzamiento. Cada creatividad del lanzamiento lo lleva.
Comparativa de fuentes
| Fuente | Intención | Rapidez para arrancar | De quién son los datos | Riesgo principal |
|---|---|---|---|---|
| Portales | Alta | Rápida | Compartidos con el portal | El mismo comprador, varias agencias |
| Meta / Instagram | Mixta | Rápida | Tuyos, con landing o WhatsApp propio | Formularios sin intención |
| Alta | Media | Tuyos | Poco volumen, una página por zona | |
| Referidos | Alta | Lenta | Tuyos | Sin medir y sin escalar |
| Lanzamientos | Alta, off-plan | Atada al lanzamiento | Compartidos con el promotor | Ventana corta, mucha competencia |
Off-plan o reventa: dos embudos distintos
El comprador de off-plan compra un proyecto, un plan de pagos y una fecha de entrega. Se habla del promotor, del plan y de los plazos. Los leads llegan en oleadas con cada lanzamiento. El seguimiento dura meses.
El comprador de reventa o listo para entrar compra una vivienda que puede visitar. Se habla de anuncios concretos, visitas y precio. El embudo es más corto y depende de tu inventario.
Si los mezclas en el mismo anuncio, el mismo formulario y el mismo guion, mezclas a dos compradores que quieren cosas distintas.
Sepáralos con la primera pregunta: «¿Para entrar ya o sobre plano?».
En ninguno de los dos se promete rentabilidad. Más abajo, por qué.
El comprador hispano desde fuera de Emiratos
Muchas consultas llegan de fuera del país. Si vendes a España y Latinoamérica, hay tres diferencias prácticas.
El idioma. Responde en el idioma en el que te escribieron. Un comprador de Madrid o de Ciudad de México no quiere un PDF en inglés como primer mensaje. Que tu equipo hable español es una ventaja frente a las agencias que solo atienden en inglés. Úsala desde el primer mensaje, no solo en la visita.
Los husos horarios. España va 2 horas por detrás de Dubái en verano y 3 en invierno. Ciudad de México, Bogotá, Lima o Buenos Aires van entre 7 y 10 horas por detrás.
Una consulta a las 22:00 de Dubái es mediodía en Bogotá. Si nadie responde hasta la mañana siguiente, ya respondió otro.
WhatsApp primero. Para el comprador de fuera, WhatsApp es el canal donde contesta. Usa la plataforma oficial de WhatsApp Business. Las herramientas que se conectan por WhatsApp Web incumplen las condiciones de Meta y ponen tu número en riesgo.
El residente en Dubái suele querer visitar esta semana. Pásalo a un agente más rápido.
Dónde mueren los leads en Dubái: la primera hora
Casi todo el presupuesto se gasta antes de que llegue el lead. Casi todos los leads se pierden después.
El estudio más citado sobre tiempo de respuesta es de InsideSales.com y el MIT (PDF, 2007). Analizó más de 15.000 leads web de seis empresas.
Llamar en 5 minutos multiplicaba por unas 100 las probabilidades de contactar frente a hacerlo a los 30 minutos. Y por unas 21 las de cualificar.
Es un estudio antiguo, de una empresa del sector, sobre llamadas, y no es de Dubái. Pero la dirección es clara. Más detalle en qué dicen los estudios sobre el tiempo de respuesta.
Lo que cierra el hueco:
- Una respuesta en minutos, a cualquier hora. Con algo útil dentro: opciones que encajan en presupuesto y zona. No un «gracias, un agente le contactará».
- Asignación automática. Cada lead va a un agente con nombre y aviso. No a una bandeja compartida.
- Un CRM que guarda lo que dijo el comprador. Presupuesto, zona, dormitorios, plazo. Cuando entra una vivienda que encaja dos meses después, sabes a quién escribir.
- Seguimiento por WhatsApp dentro de las normas de Meta. Mensajes libres en la ventana de 24 horas (en inglés) tras el último mensaje del comprador. Plantillas aprobadas después. Se para cuando responde o pide la baja.
Cómo montamos esta capa: agencia de marketing española en Dubái. Si tu equipo trabaja en inglés, el sistema entero está en captación de leads inmobiliarios en Dubái, en inglés.
Cómo calcular tu coste por lead y por visita
No publicamos un coste por lead de referencia en AED para Dubái. No tenemos todavía datos de clientes allí, y las cifras que circulan no traen fuente.
Calcula el tuyo, por fuente, cada mes:
- Coste por lead = inversión en esa fuente ÷ leads de esa fuente
- Coste por lead cualificado = inversión ÷ leads que respondieron y encajan en presupuesto y zona
- Coste por visita = inversión ÷ visitas que se hicieron de verdad
- Coste por operación = inversión ÷ operaciones cerradas de esa fuente
Un lead barato que nunca contesta sale caro. Compara fuentes por coste por visita, no por coste por lead.
Para eso necesitas dos cosas. Una etiqueta de fuente en cada lead. Y agentes que apunten las visitas en el CRM.
Lo que no se promete en un anuncio
- Nada de rentabilidades garantizadas. «8 % de rentabilidad garantizada» puede tratarse como publicidad engañosa o como promoción de inversión, que en EAU supervisa la Capital Market Authority (CMA) (en inglés), antigua SCA. También hay normas para los finfluencers (registro de la CMA, en inglés).
- Nada engañoso. La Ley Federal 15/2020 de Protección del Consumidor prohíbe la publicidad engañosa (texto, análisis, en inglés). Ni «vistas al mar» que no están en el anuncio, ni precios que no casan con el permiso.
- Nada de escasez inventada. «Últimas 3 unidades», solo si es verdad.
- Nada que no esté en el permiso. Precio, superficie y ubicación, los mismos que envió el bróker.
Lo mismo vale para las agencias que venden captación. Nadie puede garantizarte un número de leads ni de ventas.
Lo que hemos medido, y dónde
Nuestros resultados publicados son de España, no de Dubái: una inmobiliaria con 3 oficinas en Extremadura (reventa).
Otro mercado, otro ticket, otra competencia. Demuestra que el sistema funciona en producción. No es una previsión para Dubái.
Preguntas frecuentes
Combinar fuentes en lugar de depender de una. Portales para el comprador activo, Meta e Instagram hacia tu landing o tu WhatsApp, Google para la búsqueda concreta, referidos y lanzamientos de promotor para off-plan. Después, responder en minutos. La fuente trae el lead; la rapidez y la calidad de la primera respuesta deciden quién se lo queda.
Sí. La guía de práctica del DLD y RERA de 2024 pide permiso para cualquier anuncio o material de marketing inmobiliario, también para las campañas de captación. Lo saca del Dubai Land Department el bróker con licencia RERA o el promotor, y su número va en el anuncio. Pídeselo a tu bróker antes de publicar.
Normalmente sí, porque ahí busca el comprador activo y el lead llega con un anuncio concreto detrás. El punto débil es la competencia por el mismo comprador: varias agencias reciben consultas parecidas. El portal compensa si tu equipo responde primero con opciones que encajan y si mides el coste por visita, no por lead.
En español, por WhatsApp y a su hora. España va 2 o 3 horas por detrás de Dubái y Latinoamérica entre 7 y 10. Una consulta nocturna en Dubái es de día para ellos. Responde en minutos con opciones concretas, usa la plataforma oficial de WhatsApp Business y guarda en el CRM lo que te dijeron.
Depende de a quién llegue. Si el anuncio alcanza la UE, EE. UU. o Canadá, la vivienda va en la categoría especial de Meta, sin edad, sexo ni código postal. Si solo llega a Emiratos y tu empresa no es de EE. UU., puedes no aplicarla. Aun así, filtra con la creatividad, el idioma y la zona.