En esta guía
Esto es información general, no asesoría legal ni consejo de inversión. Las normas citadas se revisaron en su texto oficial el 2026-10-17.
En Dubái, casi 3 de cada 4 viviendas que se venden son sobre plano. Según Savills, el 72 % de las operaciones residenciales de 2025.
Vender sobre plano allí no es la excepción. Es el mercado.
Operamos desde Dubái y diseñamos sistemas de captación para obra nueva en España. Esto es lo que se puede traer, lo que no, y por qué las garantías no se parecen en nada.
El dato: cuánto se vende sobre plano en Dubái
| Fuente | Periodo | Ventas sobre plano |
|---|---|---|
| Savills, nota del 26-01-2026 | 2025 | 72 % de las transacciones residenciales (68 % en 2024) |
En 2025, más de siete de cada diez ventas residenciales en Dubái fueron de vivienda sin terminar. Y la proporción sube: un año antes eran 68 de cada 100.
Ojo con lo que mide: es número de operaciones (en inglés), no valor. Y es otro mercado, con otro comprador y otras reglas.
Por qué allí funciona: el comprador sabe dónde va su dinero
Comprar algo que no existe exige confianza. Dubái la ha resuelto con una regla sencilla: el dinero del comprador va a una cuenta del proyecto, no al promotor.
Lo regula la Ley n.º 8 de 2007 sobre cuentas escrow del emirato:
- Art. 6. Quien quiera vender sobre plano tiene que pedir al Departamento de Tierras de Dubái (DLD) que abra una cuenta escrow.
- Art. 9. La cuenta se dedica solo a construir ese proyecto. Una cuenta por proyecto. Los acreedores del promotor no pueden embargarla.
- Art. 5. No se puede anunciar la venta sobre plano sin autorización por escrito del Departamento.
- Art. 14. Tras el certificado de fin de obra, se retiene un 5 % durante un año desde el registro de las unidades.
- Art. 15. Si el proyecto no se termina, el agente de la cuenta, previa consulta al DLD, debe proteger a los compradores: completar la obra o devolverles lo pagado.
La supervisa RERA, que el propio DLD describe como «el brazo regulador del Departamento de Tierras de Dubái» (nota del 9 de enero de 2024).
Hay una segunda pata: toda venta sobre plano se inscribe en un registro provisional (Oqood). Si no se inscribe, la venta es nula: lo dice el art. 3 de la Ley n.º 13 de 2008 (en inglés).
Y en España: aval o seguro y cuenta especial
En España también está protegido el dinero que entregas antes de la llave. Pero el mecanismo es otro.
Lo fija la Ley de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera:
- La promotora debe garantizar la devolución de las cantidades a cuenta, más los intereses legales, con seguro de caución o aval bancario, desde la licencia.
- El dinero se ingresa en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo de la promotora.
- La publicidad debe mencionar la aseguradora o avalista y el banco de la cuenta especial.
- No constituir la garantía puede sancionarse con hasta el 25 % de las cantidades que debían estar aseguradas, o lo que fije la normativa autonómica.
El detalle de lo que exige un anuncio está en la guía sobre qué exige la ley al anunciar una vivienda.
Las dos, lado a lado
| Comparación | España | Dubái |
|---|---|---|
| Norma | LOE, disposición adicional 1ª | Ley 8/2007 del emirato de Dubái |
| Dónde va el dinero | Cuenta especial de la promotora | Cuenta escrow del proyecto, con un agente autorizado |
| Qué protege al comprador | Seguro de caución o aval: si no hay vivienda, se devuelve lo pagado | El dinero solo se usa para construir ese proyecto |
| Quién supervisa | Aseguradora o banco avalista; sanciones de consumo | DLD, a través de RERA |
| Anuncio | Debe nombrar avalista o aseguradora y banco | Necesita autorización escrita del DLD |
Ninguno es «mejor». Protegen de forma distinta: en España, con una garantía de devolución; en Dubái, controlando para qué se usa el dinero.
Lo que sí puedes traer a España
Esto no son cifras. Es lo que vemos al trabajar desde Dubái y lo que se puede aplicar en España.
1. La garantía como argumento de venta, no como letra pequeña
En Dubái, la cuenta escrow aparece en la conversación comercial. El comprador pregunta por ella.
En España, en lo que vemos, pocas promotoras lo destacan en sus anuncios. Y es exactamente lo que resuelve el miedo principal de comprar sobre plano: «¿y si no se termina?».
Qué hacer: pon la garantía en el anuncio, en la landing y en el primer WhatsApp. La ley ya te obliga a mencionarla en la publicidad. Úsala.
2. El plan de pagos explicado en una línea
Allí se vende el calendario de pagos, no solo el piso: cuánto en la reserva, cuánto durante la obra, cuánto a la entrega.
Qué hacer: una tabla de pagos clara en la landing de cada promoción, con importes de ejemplo. Respeta lo que exige la ley española sobre precio e información (ver la guía legal).
3. El lanzamiento como evento con fecha
Las promociones se lanzan con fecha, lista de interesados previa y fases de precio.
Qué hacer: capta interesados antes de la licencia, sin cobrar nada. Cobrar es otra cosa: solo con licencia, garantía y cuenta especial. Las fases están en cómo vender obra nueva.
4. Contestar en minutos
Quien compra sobre plano suele comparar varias promociones a la vez. Llega antes quien responde antes, allí y aquí.
Qué hacer: WhatsApp inmediato y llamada en cuanto el lead conteste. Medir el tiempo de respuesta real, no el del acuse automático.
Lo que no se puede (ni se debe) copiar
- El comprador. Dubái es un mercado internacional. Si tu promoción vende a quien va a vivir en ella, el mensaje tiene que hablarle a esa persona.
- El tono de inversión. No prometas rentabilidades. Una promesa así tiene que poder sostenerse, y no es lo que busca quien compra su casa.
- La segmentación de Meta. En la UE, los anuncios de vivienda van en categoría especial (en inglés), con opciones de público limitadas. No puedes segmentar como lo haría un promotor de Dubái.
- El sistema de garantías. No vendas «escrow» en España. Tu protección es el aval o el seguro de la LOE, y es la que tienes que explicar.
- El permiso de anuncio. Allí el anuncio sobre plano necesita autorización del DLD (en inglés). Aquí las reglas son otras: información, precio y garantías.
Cómo encaja en tu comercialización
Si estás preparando una promoción:
- Antes de la licencia: lista de interesados, sin cobrar.
- Con licencia, garantía y cuenta especial: reservas y cantidades a cuenta.
- En toda la publicidad: precio, garantía y banco, como exige la ley.
- En cada lead: respuesta en minutos y seguimiento hasta la visita.
El plan completo, con presupuesto y canales, está en la página de marketing para promotoras.
Preguntas frecuentes
Según Savills, en una nota de enero de 2026, el 72 % de las operaciones residenciales de Dubái en 2025 fueron sobre plano, frente al 68 % de 2024. Es número de operaciones, no valor, y en un mercado distinto del español.
Es una cuenta bancaria abierta para un proyecto concreto donde se ingresan los pagos de quienes compran sobre plano. La regula la Ley 8 de 2007 del emirato: el dinero solo puede destinarse a construir ese proyecto y los acreedores del promotor no pueden embargarlo. La supervisa RERA, el brazo regulador del Departamento de Tierras de Dubái.
No con ese nombre ni ese diseño. En España, la disposición adicional primera de la LOE obliga a la promotora a garantizar la devolución de lo cobrado con seguro de caución o aval, a ingresarlo en una cuenta especial y a mencionarlo en la publicidad. Protege al comprador de otra forma: garantiza la devolución.
Se puede captar interesados antes de la licencia, siempre que no se cobre nada. Cobrar cantidades a cuenta es otra cosa: la garantía de la LOE se constituye desde la licencia de edificación. Lo prudente es precomercializar pronto y no cobrar hasta tener licencia, garantía y cuenta especial. Valídalo con tu asesoría jurídica.
Cuatro cosas: usar la garantía como argumento de venta y no como letra pequeña, explicar el plan de pagos en una tabla clara, lanzar cada promoción con fecha y lista de interesados, y contestar a cada lead en minutos. Lo que no conviene copiar es el discurso de rentabilidad ni la segmentación de anuncios, que en la UE está limitada para vivienda.