Marketing para promotoras inmobiliarias: de la promoción en preventa a la visita al piso piloto
El marketing para promotoras inmobiliarias se mide en visitas al piso piloto y en reservas. Montamos el sistema para captar compradores de obra nueva.
No seguidores. No «notoriedad de marca». Personas que piden información de una promoción concreta, reciben respuesta en minutos y acaban en el piso piloto.
Es el mismo sistema que ya funciona en inmobiliaria, diseñado para obra nueva. Aquí lo tienes completo, con su precio, sus métricas y lo que no te podemos prometer.
Qué hace una agencia de marketing para promotoras (y qué debería hacer)
Una agencia de marketing para promotoras debería traer compradores con nombre y teléfono a una promoción concreta, y entregarlos a tu comercial con contexto. Su trabajo se mide en visitas al piso piloto y en reservas, no en impresiones. Si solo te reporta clics y alcance, te está vendiendo tráfico.
La mayoría de las páginas que vas a leer sobre esto te hablan de render, vídeo con dron y redes sociales.
Todo eso ayuda.
Pero el render no vende pisos. Los vende un comercial que llama a tiempo a alguien que ya estaba interesado.
Entre el anuncio y esa llamada hay cinco piezas. Si falta una, el dinero de las otras cuatro se pierde.
El sistema completo, pieza a pieza
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1. Meta Ads en la categoría especial de vivienda
En Meta, cualquier anuncio de venta o alquiler de vivienda tiene que declararse como categoría especial de vivienda. No es opcional. Si no lo declaras, el anuncio se rechaza o la cuenta acumula avisos.
Esa categoría cambia tres cosas:
- No se puede segmentar por edad ni por sexo.
- No se puede segmentar por código postal, y Meta amplía el radio mínimo de segmentación alrededor de la ciudad o el punto elegido.
- Se pierden los públicos similares (lookalike) y buena parte de la segmentación detallada.
Fuente: Meta for Developers, Special Ad Categories.
¿Qué significa en la práctica?
Que no puedes decirle a Meta «enséñaselo a parejas de 30 a 40 años de este barrio». El filtro lo tiene que hacer el anuncio: qué se enseña, qué se dice y a quién le habla el guion.
Por eso escribimos los guiones nosotros. Un anuncio que habla de «tu primera vivienda a 10 minutos del centro, con garaje y trastero» se filtra solo. Uno que dice «nueva promoción exclusiva» atrae a cualquiera.
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2. Una landing por promoción, no el formulario de Meta
Para vivienda trabajamos con tráfico a una landing propia de cada promoción, no con el formulario nativo de Meta.
Por tres motivos:
- Filtra. Quien llega a la landing ve planos, calidades, ubicación y precio desde. Si sigue y deja el teléfono, sabe lo que pide.
- Es tuya. El contenido, el píxel y los datos viven en tu dominio, no dentro de Meta.
- Capta también por Google. Una landing bien hecha de «obra nueva en [tu ciudad]» puede posicionar en búsquedas locales de compradores. Es tráfico que no pagas.
Cada promoción tiene la suya: tipologías, plano por vivienda, memoria de calidades, mapa y formulario corto. Nada de una web genérica con diez promociones donde el comprador se pierde.
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3. CRM con el embudo de una promotora
Cada lead entra en un CRM con su origen: campaña, anuncio y creativo. Y pasa por etapas que reflejan cómo se vende una vivienda de verdad:
Etapa Qué significa Lead Ha dejado sus datos en la landing de una promoción Contactado Alguien ha hablado con él (llamada o WhatsApp con respuesta) Cualificado Encaja: busca esa tipología, en ese plazo y con financiación viable Visita al piso piloto Cita agendada o realizada en el piso piloto o la caseta de ventas Reserva Ha firmado la reserva y entregado la señal Contrato Contrato privado de compraventa firmado Si ya usas un CRM, no lo cambiamos: lo conectamos y el marketing escribe dentro. Si no tienes, lo montamos y es tuyo.
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4. WhatsApp automático en el primer minuto
El lead deja sus datos a las 23:40 de un martes. Tu comercial está durmiendo.
A las 23:41 le llega un WhatsApp, enviado siempre por la API oficial de WhatsApp Business a través de un proveedor autorizado (BSP): confirma que ha recibido la información de la promoción y le hace una primera pregunta útil (tipología que busca, plazo, si va con hipoteca).
Le escribimos porque lo ha autorizado. El formulario de la landing lleva una casilla de consentimiento (opt-in) para WhatsApp, como pide la política de WhatsApp Business.
No es un chatbot que se hace pasar por persona. Es un primer contacto que mantiene vivo el interés hasta que llega el comercial.
Si contesta, la secuencia se para en el acto. Si dice que no le interesa, no vuelve a recibir nada.
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5. Llamada del comercial en menos de 24 horas
Esta pieza no la hacemos nosotros. La hace tu comercial.
Lo que sí hacemos es que no se le escape: el lead le llega asignado, con tarea, aviso y todo el contexto delante (qué promoción, qué tipología, qué ha contestado por WhatsApp).
Y lo medimos. Cada mes vemos cuántos leads se llamaron en menos de 24 horas y cuántos no. Es el número que más explica por qué una campaña vende y otra no.
Si en tu promotora nadie puede llamar a un lead en 24 horas, no contrates esto todavía. Vas a pagar leads que se enfrían en una bandeja. Te lo decimos en la primera llamada.
Las métricas que importan: lead → visita → reserva
Casi todas las agencias te enseñan el coste por lead.
Es la métrica más fácil de mejorar y la que menos dice. Un lead barato que no coge el teléfono no vale nada.
Nosotros medimos el embudo entero:
| Métrica | Cómo se calcula | Qué te dice |
|---|---|---|
| Coste por lead (CPL) | Inversión ÷ leads | Si el anuncio y la landing funcionan |
| % de contacto | Contactados ÷ leads | Si el lead era real y si se le llamó a tiempo |
| Coste por visita | Inversión ÷ visitas al piso piloto | La métrica que de verdad compara campañas |
| % visita → reserva | Reservas ÷ visitas | Si el producto, el precio y el comercial cierran |
| Coste por reserva | Inversión ÷ reservas | Lo que te cuesta en publicidad cada vivienda vendida |
El coste por visita es la que más usamos para decidir.
Una campaña con el CPL el doble de caro puede tener el coste por visita más bajo, porque trae gente que de verdad quiere ver el piso.
Cuánto puede costar una reserva (haz tú los números)
Pon tus cifras en la calculadora de coste por lead, por visita y por reserva. Te sale el coste por visita, el coste por venta y el retorno sobre tu ticket medio.
Una referencia para orientarte: con un ticket de vivienda de 100.000 € o más, una sola reserva suele pagar muchos meses de publicidad y de agencia. La cuenta exacta depende de tu margen, y la calculadora la hace por ti.
Qué cuenta como dato propio y qué no
Los benchmarks de coste por lead en obra nueva que circulan hoy no dicen de dónde salen. Cuando publiquemos los nuestros irán con su método: número de campañas, periodo, ciudades y qué gasto entra en el cálculo.
Caso: inmobiliaria con 3 oficinas en Extremadura (reventa)
Es venta de vivienda usada, no obra nueva. Lo contamos tal cual porque es donde este sistema ya funciona con vivienda, en la misma región y con las mismas restricciones de Meta.
1.206 leads en 90 días, con un coste por lead medio de 7,85 €.Meta Ads en tres ciudades y el CRM unificado. Los leads llegan ordenados y con visita propuesta antes de que el comercial coja el teléfono.
Para obra nueva, el sistema es el mismo con dos cambios: una landing por promoción y un embudo que llega hasta la visita al piso piloto y la reserva.
Por qué no depender solo de los portales
Idealista y Fotocasa funcionan. Para muchas promociones son el primer canal y no te vamos a decir que los quites.
El problema es depender solo de ellos:
- Compites en la misma pantalla con todas las promociones de tu zona. El comprador compara en un listado, casi siempre por precio.
- El lead no es del todo tuyo. Llega a través de la plataforma, con sus reglas y su formato.
- Pagas por estar, no por resultado. La tarifa va por anuncio o por paquete, vendas o no. Idealista no publica tarifas para promotoras (su dossier oficial de servicios profesionales, de noviembre de 2022, no trae precios).
- El portal capta a quien ya está buscando. Meta llega a quien todavía no ha empezado a buscar pero encaja: el que vive de alquiler a diez minutos de tu promoción.
Un sistema propio (anuncios, landing, CRM) es un activo. Sus datos, su píxel y su lista de interesados se quedan contigo. Si un día dejas de trabajar con nosotros, te lo llevas.
La forma sensata es medir los dos con la misma vara: coste por visita al piso piloto en cada canal.
Precio: lo publicamos
Ninguna de las agencias analizadas (las 5-6 mejor posicionadas en Google para «marketing para promotoras» el 17 de octubre de 2026) publicaba precio. Nosotros sí.
| Concepto | Meta Directo | Motor Completo (recomendado) |
|---|---|---|
| Mes a mes | desde 1.000 €/mes + 500 € de set up | desde 1.750 €/mes + 1.000 € de set up |
| Anuncios, guiones, set up de Meta, revisión diaria, reunión mensual | Incluido | Incluido |
| CRM, embudo, automatizaciones y WhatsApp | No entra | Incluido |
La inversión en publicidad va aparte y la pagas tú directamente a Meta. Mínimo 600 €/mes para que el algoritmo tenga datos con los que aprender.
Para una promotora recomendamos el Motor Completo. Sin CRM ni seguimiento, pagas por traer el lead pero no por no perderlo, y en obra nueva el ciclo hasta la reserva es largo.
La landing de cada promoción está incluida en el Motor Completo.
Cómo sería con tu promotora: las primeras cuatro semanas
Semana 1 ·
Radiografía.
Abrimos tus campañas, tus números y tu forma de atender leads. Recibes por escrito los tres puntos por donde se te escapa dinero y lo que cuesta cada uno. Antes de firmar nada.
Semanas 2 y 3 ·
Montaje.
Guiones escritos, landing de la promoción, CRM con las etapas de tu embudo, secuencias de WhatsApp y email cargadas y la cuenta de Meta configurada en la categoría de vivienda.
Semana 4 ·
Encendido.
Salen las campañas y entran los primeros leads.
Mes 2 en adelante ·
Ajuste.
Revisión diaria de campañas y reunión mensual con tus números cruzados con los nuestros: no leads, visitas y reservas.
Garantizamos el encendido en 30 días. Si el día 30 no está todo corriendo, el mes siguiente no lo pagas.
Preguntas frecuentes de promotoras
Sí, y es cuando más sentido tiene: es el momento de llenar la lista de interesados antes de que salgan los precios definitivos. Sin piso piloto, la visita se sustituye por una cita en la oficina de ventas o una videollamada con planos e infografías. Lo que no cambia es medir cuántas de esas citas acaban en reserva.
Depende de tu comunidad autónoma y de lo que anuncies. La publicidad de vivienda tiene que ser veraz y muchas comunidades fijan requisitos para vender sobre plano. Lo revisamos contigo antes de lanzar, pero la última palabra es de tu asesoría jurídica. Esto no es asesoramiento legal.
Es la clasificación obligatoria para cualquier anuncio de vivienda. Quita la segmentación por edad, sexo y código postal, y obliga a un radio mínimo. No perjudica si el anuncio filtra por sí mismo: el guion y la landing hacen el trabajo que antes hacía la segmentación. Lo que sí perjudica es no declararla y que te rechacen anuncios.
Tu equipo. Nosotros montamos el sistema para que el lead llegue al comercial asignado, con aviso y contexto, y le escribimos por WhatsApp en el primer minuto para que no se enfríe. La llamada y la visita las hace quien conoce la promoción. Y medimos cada mes cuántos leads se llamaron en menos de 24 horas.
Porque en vivienda el formulario nativo trae mucho volumen y poca intención: se rellena en dos toques sin ver la promoción. Meta también ofrece un formulario de «mayor grado de intención», con pantalla de revisión, pero tampoco enseña la promoción. La landing enseña planos, ubicación y precio desde antes de pedir el teléfono, así que el lead llega más filtrado. Además el contenido y los datos viven en tu dominio, y la página puede captar tráfico de Google.
El mínimo es 600 €/mes pagados directamente a Meta, aparte de nuestra cuota. Por debajo, la plataforma no reúne datos suficientes para optimizar. Con varias promociones o tipologías distintas hace falta más, porque cada una necesita su propio presupuesto para aprender. En la Radiografía te decimos con cuánto tiene sentido arrancar.
No. Las reservas dependen de tu producto, tu precio, tu comercial y tu mercado, cosas que no controlamos. Garantizamos lo que sí depende de nosotros: el encendido en 30 días o el mes siguiente no lo pagas.
Sí. Trabajamos en remoto con clientes de toda España, con reuniones por videollamada y las cuentas a nombre del cliente. El sistema es el mismo en cualquier ciudad. Lo que cambia de una zona a otra es el estudio de la competencia, el radio de las campañas y el mensaje de cada anuncio.
Te lo quedas todo. La cuenta publicitaria, el píxel, el CRM, las landings, los guiones y la lista de interesados se montan a nombre de la promotora desde el primer día. Te llevas también el aprendizaje acumulado de la cuenta, que es lo que vale dinero.
Empieza por la Radiografía
30 minutos, sin presentación comercial.
Abrimos tus campañas y tus números contigo delante. Sales con los tres puntos por donde se te escapan compradores, lo que te cuesta cada uno y en qué orden arreglarlos.
Aplícala con nosotros o sin nosotros. El documento es tuyo igual.
O escribe a Miguel por WhatsApp: +34 611 833 911.