En esta guía
Aviso. Información general, no es asesoramiento legal. Normas verificadas en el BOE el 2026-10-17, en su texto consolidado. Antes de lanzar una campaña, consulta tu caso con un abogado.
Cómo debe anunciar una promotora una vivienda lo deciden cinco normas a la vez, no una.
Si solo tienes un minuto, estas son las cinco cosas que no pueden faltar en el anuncio de una vivienda de obra nueva:
- Si está en construcción o terminada. Siempre.
- La etiqueta energética, diciendo si es de proyecto o de obra terminada.
- El precio final completo, con impuestos, si el anuncio da precio.
- Quién vende: nombre o razón social y domicilio.
- Si cobras cantidades a cuenta: la aseguradora o avalista y el banco de la cuenta especial.
Y una regla de fondo: lo que prometes en el anuncio es exigible aunque no lo pongas en el contrato.
Abajo, cada obligación con su artículo y su enlace al BOE.
Qué normas regulan la publicidad de vivienda nueva
No hay una «ley de publicidad de vivienda» única. Hay capas que se suman.
| Norma | Qué exige al anuncio | Enlace |
|---|---|---|
| Real Decreto 515/1989 (información al consumidor en compraventa y arrendamiento de viviendas) | Decir si está en construcción o terminada (art. 2). No inducir a error (art. 3.1). Lo anunciado es exigible (art. 3.2). Información a disposición del público (arts. 4-7). Datos mínimos en folletos (art. 8) | BOE-A-1989-11181 |
| Ley General para la Defensa de los Consumidores (TRLGDCU), art. 20.1, en la redacción de la Ley 10/2025 | Si el anuncio da características y precio: identidad del vendedor, características esenciales y precio final completo con impuestos y gastos | BOE-A-2007-20555 · Ley 10/2025 |
| TRLGDCU, art. 61 | El contenido de la publicidad es exigible por el consumidor | BOE-A-2007-20555 (mismo enlace que arriba) |
| Ley de Ordenación de la Edificación, disposición adicional 1ª, apartado Seis | Si cobras a cuenta: mencionar la aseguradora o avalista y el banco de la cuenta especial | BOE-A-1999-21567 |
| Real Decreto 390/2021, art. 15.2 | Etiqueta de eficiencia energética en toda publicidad, indicando de qué certificado es | BOE-A-2021-9176 |
| Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, art. 31 | Información que el comprador puede pedir antes de pagar nada. No es contenido obligatorio del anuncio | BOE-A-2023-12203 |
| Norma autonómica | Menciones propias de cada comunidad. Ejemplo: Cataluña, Ley 18/2007, art. 59 | BOE-A-2008-3657 |
Ojo con el RD 515/1989: no se aplica igual en toda España. Su disposición adicional 2ª lo hace supletorio en las comunidades con competencia plena en defensa de los consumidores, salvo los arts. 3.2 (lo anunciado es exigible) y 10, que rigen en todo el Estado. En esas comunidades manda su propia norma, y el RD solo cubre lo que ella no regule.
El propio RD 515/1989 dice que se aplica «sin perjuicio» de la Ley General de Publicidad (Ley 34/1988). Y el art. 20.6 del TRLGDCU califica su incumplimiento como práctica desleal por engañosa según la Ley de Competencia Desleal. Esta guía no entra en esas dos leyes.
Una precisión honesta: el art. 20 del TRLGDCU es una regla general para cualquier bien o servicio. Que se aplique al anuncio de una vivienda es interpretación, razonable pero interpretación.
Checklist del anuncio de obra nueva
En las comunidades con competencia plena en consumo, los puntos que aquí salen del RD 515/1989 (salvo el art. 3.2) los fija la norma autonómica: compruébala antes de lanzar.
Marca cada casilla antes de publicar. Entre paréntesis, de dónde sale.
- Estado de la obra. «En construcción» o «terminada». El RD 515/1989 lo exige «siempre» (art. 2).
- Etiqueta energética visible, y en ella si es del certificado «de proyecto, de obra terminada o de edificio existente» (RD 390/2021, art. 15.2).
- Precio final completo con impuestos, si das precio. Con los gastos adicionales que se repercutan, «incluidos los potenciales gastos de gestión» (TRLGDCU, art. 20.1.c).
- Identidad del vendedor: «nombre, razón social y domicilio completo» (TRLGDCU, art. 20.1.a). Si comercializa una agencia, también la de la promotora por cuya cuenta actúa.
- Características esenciales de la vivienda, adaptadas al medio (TRLGDCU, art. 20.1.b).
- Mención de la LOE si cobras cantidades a cuenta antes o durante la obra: aseguradora o avalista y banco de la cuenta especial (LOE, DA 1ª.Seis).
- Nada que induzca a error ni que calle datos fundamentales (RD 515/1989, art. 3.1). Renders, calidades, plazos y zonas comunes incluidos.
- Todo lo que anuncias, lo puedes cumplir. Ubicación, servicios, instalaciones y condiciones de pago anunciadas son exigibles aunque no estén en el contrato (RD 515/1989, art. 3.2; TRLGDCU, art. 61).
- Precio regulado, si lo hay. Si la vivienda tiene normativa de precios, el precio debe respetarla «con referencia expresa a dicha normativa» (TRLGDCU, art. 20.1.c).
- Folleto o landing completos. En folletos: ubicación, vendedor, superficie útil, materiales, datos registrales, precio, forma de pago, garantías y periodo de validez (RD 515/1989, art. 8).
- Menciones de tu comunidad autónoma. En Cataluña, además, las del art. 59 de la Ley 18/2007.
Lo que dice la Ley 10/2025 (y lo que no)
La Ley 10/2025, de 26 de diciembre, es la ley de servicios de atención a la clientela. No es una ley de vivienda.
Su disposición final 3ª modifica el art. 20.1.c del TRLGDCU. Está en vigor desde el 28 de diciembre de 2025 (BOE de 27-12-2025).
Comparando la redacción anterior con la actual en el propio BOE, el cambio en el precio es doble:
- Los gastos adicionales que se repercutan incluyen ahora, de forma expresa, los «potenciales gastos de gestión».
- Se añade: «En todo caso, el precio final ofertado deberá respetar la normativa reguladora de precios que resulte de aplicación, en su caso, con referencia expresa a dicha normativa y los parámetros utilizados para la fijación del precio final conforme a la misma».
Lo que no hace la Ley 10/2025:
- No crea la obligación de decir si la vivienda está en construcción. Eso es del RD 515/1989, de 1989.
- No crea la etiqueta energética en los anuncios. Eso es del RD 390/2021.
- No regula las garantías de cantidades a cuenta. Eso es de la LOE.
Muchos artículos le atribuyen todo lo anterior. No es así.
Si leíste que el precio cambió otra vez en febrero de 2026: el Real Decreto-ley 4/2026 modificó ese mismo apartado, pero el BOE deja esa modificación sin efecto tras su derogación por el Congreso (Resolución de 26 de febrero de 2026). La redacción vigente es la de la Ley 10/2025.
Si cobras cantidades a cuenta: lo que exige la LOE
Es la obligación que casi nadie menciona, y la que más pesa en obra nueva.
La disposición adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, apartado Seis, dice:
«En la publicidad de la promoción de viviendas con percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, será obligatorio hacer constar que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial en la que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas.»
En la práctica, el anuncio de una promoción sobre plano que cobra entrada debe llevar tres cosas:
- Que la promotora cumple los requisitos de la LOE.
- El nombre de la aseguradora o del banco avalista.
- El nombre del banco donde está la cuenta especial.
Por qué importa: la misma disposición obliga a garantizar la devolución de lo cobrado más los intereses legales, con seguro de caución o aval, desde la licencia (apartado Uno). Y el apartado Siete fija que no constituir esa garantía puede sancionarse con hasta el 25 % de las cantidades que debían estar aseguradas, o la que corresponda según la normativa autonómica.
Si todavía no tienes la póliza o el aval cerrados, no anuncies que cobras entrada.
Cómo cumplir en Meta, Reels y landing
La ley no habla de Reels. Habla de «toda oferta, promoción y publicidad». Así que la pregunta práctica es qué cabe en la pieza y qué va en la página a la que lleva.
El art. 20.1 del TRLGDCU ayuda: pide la información «de un modo adecuado al medio de comunicación utilizado» y salvo que se desprenda del contexto. El RD 390/2021 y la LOE no tienen ese matiz: dicen «toda» publicidad.
Nuestra forma de trabajar, que no es una regla legal sino una solución prudente:
En la propia pieza (Reel, imagen o carrusel de Meta):
- Estado: «en construcción» o «sobre plano».
- Etiqueta energética visible en un fotograma o en la imagen, con «proyecto» u «obra terminada».
- Si sale precio: precio final con impuestos.
- Nombre de la promotora.
- Si cobras a cuenta: la mención de la LOE con aseguradora o avalista y banco. En el texto del anuncio, no solo en la landing.
En la landing de la promoción, o tras un QR en el vídeo:
- Todo lo del art. 8 del RD 515/1989: ubicación, vendedor con domicilio, superficie útil, materiales, datos registrales, precio total y forma de pago, garantías, periodo de validez de la información.
- Dónde está a disposición del público el resto de documentación (art. 8, último inciso).
- Las menciones autonómicas que toquen.
Un QR en el vídeo solo funciona si quien lo ve puede escanearlo. En un Reel que se ve en el propio móvil, pon también el enlace en el botón del anuncio.
En Meta, además, el anuncio de vivienda se publica en la categoría especial de vivienda (en inglés), que limita la segmentación. Por eso la landing es la que filtra al comprador.
Normativa autonómica
Las comunidades pueden añadir menciones obligatorias. Cataluña es el ejemplo más completo que hemos verificado.
Cataluña · Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, art. 59. En toda publicidad debe constar:
- La localización de la vivienda.
- Su estado: terminada, en construcción o solo proyectada.
- Número y fecha de caducidad de la licencia de obras, en primera transmisión de viviendas terminadas o en obras.
- Superficie útil y construida en vivienda nueva, con los anexos aparte.
- Datos de registro y colegiación del agente, en su caso.
- En obra nueva, el responsable de la comercialización con dirección y teléfono.
- La referencia de la cédula de habitabilidad y del certificado de eficiencia energética.
El art. 58.1 deja claro que estas normas obligan también a los promotores. Y el 58.5 prohíbe anunciar inmuebles por cuenta ajena sin nota de encargo. Las letras sobre zona tensionada y gran tenedor afectan al alquiler.
Resto de comunidades: consulta la norma de tu comunidad antes de lanzar la campaña. Algunas tienen decretos propios de información al comprador.
Andalucía · Decreto 218/2005, art. 5. La publicidad debe decir si la vivienda está en proyecto, en construcción o construida, su ubicación, el promotor y el número de viviendas. Si describe la vivienda, también la superficie útil. Si hay entregas a cuenta: la entidad garante, el número de póliza y la cuenta especial.
Cautela: es el texto publicado en el BOJA en 2005, no uno consolidado, y tuvo una corrección de errores en 2006. Compruébalo antes de usarlo.
El resto de comunidades no las citamos porque no las hemos verificado en su boletín oficial.
Documentación que debes tener a disposición del comprador
No va en el anuncio, pero tienes que poder enseñarla. El RD 515/1989 la exige a disposición del público y de las autoridades.
Siempre (art. 4):
- Nombre o razón social, domicilio y datos del Registro Mercantil del vendedor.
- Plano de emplazamiento y de la vivienda, redes de electricidad, agua, gas y calefacción, y medidas contra incendios.
- Descripción con superficie útil, del edificio, zonas comunes y servicios.
- Materiales de construcción, aislamientos incluidos.
- Instrucciones de uso de instalaciones y de evacuación.
- Datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, o que no está inscrita.
- Precio total y forma de pago.
En venta (art. 5): licencias y certificación urbanística, estatutos de la comunidad, tributos, modelo de contrato, fecha de entrega y fase de la obra, y en primera transmisión nombre y domicilio del arquitecto y del constructor.
Nota explicativa del precio (art. 6): precio total con IVA y, en su caso, honorarios de agente; forma de pago; aplazamientos con intereses; subrogación en hipoteca; garantías.
Si no está terminada (art. 7): copia de las garantías de las cantidades entregadas a cuenta. El artículo aún cita la Ley 57/1968, ya derogada; hoy esas garantías están reguladas en la DA 1ª de la LOE.
Y a la firma, el comprador tiene derecho a copia de todo esto a costa del vendedor (art. 9).
La Ley 12/2023, art. 31, añade lo que el interesado puede pedir antes de entregar dinero: identificación del vendedor, precio y financiación, superficie útil y construida acreditada, certificado energético, accesibilidad, cargas registrales y, si es vivienda protegida, su régimen.
Preguntas frecuentes
Como mínimo: si está en construcción o terminada, la etiqueta energética indicando si es de proyecto, el precio final con impuestos si das precio, quién vende y, si cobras a cuenta, la aseguradora o avalista y el banco de la cuenta especial. Tu comunidad puede añadir más. Verificado en el BOE el 2026-10-17.
Si el anuncio da precio, sí. El art. 20.1.c del TRLGDCU pide el precio final completo, impuestos incluidos, y los gastos adicionales que se repercutan, incluidos los potenciales gastos de gestión. El RD 515/1989 define el precio total con IVA y, en su caso, honorarios del agente. Si no das precio, en principio el art. 20.1 no se activa.
Sí. El RD 390/2021, art. 15.2, exige la etiqueta en toda oferta, promoción y publicidad de venta o alquiler, también de parte de un edificio. En la etiqueta debe constar si corresponde al certificado de proyecto, de obra terminada o de edificio existente. Sobre plano, lo habitual será indicar que es de proyecto.
Modifica el art. 20.1.c del TRLGDCU desde el 28-12-2025. Añade de forma expresa los potenciales gastos de gestión al precio final y obliga a respetar la normativa de precios aplicable, citándola. No crea la etiqueta energética, ni la mención del estado de la obra, ni las garantías de la LOE: vienen de otras normas.
Sí. El RD 515/1989, art. 3.2, y el TRLGDCU, art. 61, hacen exigibles los datos de la publicidad aunque no figuren en el contrato: ubicación, calidades, servicios, instalaciones y condiciones de pago. Si el contrato es más favorable al comprador, prevalece el contrato. Por eso cada render y cada promesa se revisan antes de publicar.